KİRA UYUŞMAZLIKLARINDAN KAYNAKLANAN DAVALAR VE ARABULUCULUK

Son dönemde enflasyonun artması nedeniyle gayrimenkul fiyatları da enflasyondan doğrudan etkilenmiş oldu. Gayrimenkul fiyatlarının hızlı şekilde artması nedeniyle kiraya veren (gayrimenkul sahipleri) ile kiracılar arasında da meydana gelen uyuşmazlık sayısı aşırı şekilde artmış oldu.

Kira sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıklar, kiraya veren ile kiracılar arasında ortaya çıkabilen anlaşmazlıkları ifade eder. Uyuşmazlıklar, kira bedelinin ödenmemesi, konutun durumu, eksiklikler veya sözleşmenin feshi ile ihtiyaç sebebiyle tahliye konularını kapsayabilir. Taraflar, uyuşmazlıkları çözmek için müzakereler yürütebilir, 01.09.2023 tarihi itibariyle mahkeme yoluna başvurmadan önce zorunlu hale getirilen arabuluculuk yoluna başvurabilir. Arabuluculukta anlaşılamaması halinde mahkemeye başvurabilir.

Kira Sözleşmesi Kaynaklı Uyuşmazlıklar

Ev veya işyeri kira sözleşmelerinde, kiracı ile kiraya veren arasında konutun veya işyerinin kiralanmasıyla ilgili önemli bir belgedir. Bu sözleşme ile taraflar arasındaki hak ve sorumlulukları düzenler ve her iki tarafın haklarının korunması sağlamaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Türkiye'de Konut ve İşyeri Kira Sözleşmelerinden Kaynaklı Uyuşmazlıklar

Konut ve İşyeri kira sözleşmelerinden kaynaklı uyuşmazlıklar son dönem oldukça yaygınlaşmıştır. Özellikle kira bedellerinin piyasa koşullarının altında kalması, kira ödemelerinin yapılmaması veya eksik yapılması kira uyuşmazlıklarının başlıca nedenlerinden olmuştur.

Kira bedelleri ve zam talepleri, piyasa koşullarına göre konut ve işyeri kiralarının düşük kalması nedeniyle kiraya veren ile kiracı arasında anlaşmazlıklar meydana gelmektedir. Kiraya veren tarafından talep edilen kira bedeli kiracı tarafından itiraz edilebileceği gibi kiraya veren tarafından hukuki yollara başvurarak piyasa koşullarına göre kira bedelinin tespiti istenebilecektir. İki tarafın uyuşmazlığı halinde 01.09.2023 tarihinden itibaren dava yoluna başvurulması halinde arabuluculuğa başvurma zorunluluğu söz konusu olacaktır.

Fesih bildirimi ile, belirsiz kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 10 yıl geçmesiyle, genel hükümlere göre fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.

Gereksinim, yeniden inşa ve imar, Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni malikin gereksinimi, Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Tahliye taahhüdü olması halinde, Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kira bedellerinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi halinde iki haklı ihtar, Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yeniden kiralama yasağı, Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kira tespit davası ve Kiranın uyarlanması, kiraya verenler yönünden kira sözleşmesi sona ermeksizin kira bedelinin artırılmasına ilişkin usul ve esaslar dikkate alınarak kira tespit davası açılabilmektedir. Bununla birlikte kira hukukunda ayrıca düzenlenmemişse de Borçlar Kanunun 138. maddesi gereğince şart ve usuller kiranın uyarlanması için dava açılabilmektedir.

Bahsedilen kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin davalar şart ve usullere tabi olup yukarıda belirtilen hususlar genel hatlarıyla kira uyuşmazlıklarında karşılaşılan fesih ve kira artışlarına dair düzenlemelere genel kapsamda yer verilmiştir. Kiracı ve kiraya verenlerin karşılaştıkları bu tür uyuşmazlıklarda avukattan hukuki danışmanlık alması faydalı olacaktır.